昨天统计局公布了一系列数据，超出预期。
最重要的数据是GDP，万得一致预期为4.89%，实际5.0%，超出预期。
但比起实际GDP增速超预期的，我认为更重要的，是我们首次观察到通缩有结束的迹象，那就是名义GDP，开始显露出超过实际GDP的迹象。
如上图，橙色线为名义GDP增速，蓝色线为实际GDP增速，本季度已经开始显露出超越的迹象。如下图是具体的数字：
可以看到，本季度名义GDP数据突发跳升，在一个季度内从3.85%突然增长至4.94%，创下三年来的最高值，距离实际GDP的差距只有0.06%，预计下个季度可以实现反超。
在这里我给新读者稍微解释下为什么我们把名义GDP超出实际GDP视作通缩结束的标志：
名义GDP，你可以看作是一家工厂的销售额；
实际GDP，你可以看作是一家工厂的产量；
国家统计局发布的都是实际GDP，因为只有产量才代表 真实 生产力；但股市，楼市，居民则更加关注的是名义GDP，因为这代表到手的票子。
当名义GDP增速高于实际GDP ，说明销售额增长比产量快，那么可以得出结论：物价在上涨，经济处于通胀；
反之，名义GDP增速低于实际GDP，则物价在下跌，经济处于通缩。
为什么通胀通缩不看CPI？
这是因为CPI实际上是打包了一篮子居民生活日用品，并人为的给予了权重，比如CPI中猪肉的权重就很大。
但我们观察通缩是否结束，立足点实际上是居民收入，也就是全国的GDP，其背后所有产品和服务的价格涨了，那么生产这些产品的打工人的收入才会上涨。
好了，说完了我们观察到的迹象，我们再来说楼市。
我在去年夏天，曾提到过楼市要实现触底，有三个关键的经济基本面数据必须先得到满足，然后我们才需要开始跟踪楼市的触底。
我们来复盘下三个基本面数据。
1 PPI是否转正？
结论：2026年3月实现首次转正。
2 名义GDP是否逆转实际GDP
结论：2026年一季度尚未实现逆转，但已经比较接近。
3 沪深300营收是否转正
沪深300代表A股最大的300家公司，如果300家公司的总体收入是下滑的，那么在其中的打工人，收入就不可能上涨。
而沪深300在过去几年，一直是营收负增长，直到2025年三季度，我们首次观察到沪深300的营收增速转正（点击：）。
那么这种营收增长，是否能持续，我们可以再看一季报。一季报披露的完成时点是4月30号，我会在两周之后，统计沪深300的营收增速并做公布。
如果一季报的营收增速高于去年三季度，营收继续上升，那么基本可以判断企业基本面已经越过拐点向上。
我过去说过，这三个指标不转正，就不考虑楼市触底的可能。现在既然趋于转正，我们就 开始要把 楼市的触底作为未来的一个观察重点纳入到我们的观察体系中来。
不过，在这里我不得不说的是，在三个基本面数据即将全面转正的当下，依然还存在不可忽视的不利因素。
主要在于，推动PPI转正和名义GDP上升的，成本端可能占据了不小的影响。
证据有两个：
第一，在本季度名义GDP跳升的同时，产能利用率在下滑。
第二，居民的消费增速同比去年回落
比如，今年3月是1.7%，一季度累计是2.4%，而去年一季度累计是4.6%。
产能利用率和消费总额增速，均指向居民需求，也就是说，物价并非完全因为居民的需求拉动而上涨，而是成本上升占据了相当的因素，特别是输入性的成本上升。
猜测是AI爆发带来的芯片价格，铜价格的上涨，以及战争带来的原油价格上涨。
一般来说，通胀的重要意义，在于它对需求者来说是价格，但对生产者来说则是收入。
比如包子涨价对于需求者来说是价格上涨，但对于卖包子的人，则是收入上涨。
而通胀的意义，在于全社会的价格上涨会带来所有生产者的收入上涨，而所有生产者拿着提升后的收入去竞相买房，有利于推升房价。
或者我们更准确的说，房价不是在抗通胀，而是在抗居民收入。
从这个视角，我们观察到PPI转正和名义GDP跳升，代表逐渐摆脱通缩，这是好事，但其中可能有相当的部分为成本推动。
比如，输入性的原油价格上涨可能会导致物流公司的成本上升从而推动货运价格上涨，但货车司机的收入却不一定上涨。
综上，基于楼市触底的前提条件，也就是经济基本面三大要素的接近全面转正，根据投资纪律，我认为需要把房价触底纳入到观察体系中，但由于成本推动的因素可能性较高。建议在观察楼市触底的过程中，依然保持谨慎或保守的态度。
我们回到楼市一线，目前全国所有城市中，基本面最好的是上海，唯一一个绿中介挂牌均价上涨的也是上海。
从我最近接到的若干知识星球有关上海楼市的提问中，我能感觉到买家和置换者的焦虑。
因为大家刷到的所有中介拍的短视频，都在说暴涨，说几个月就能回前高，这个 本质是一种预期拉动，希望你找他们成交可以赚佣金。基于其利益站位，很难客观。
上面从来说的都是止跌回稳，而不是止跌暴涨。
我理解焦虑者焦虑的原因，是不了解楼市微观数据和房价上涨的相关性，我们来略作分析：
本轮行情最早是从求是的那篇文章的预期拉动开始的，因为从文章发布后，我们从跌涨比的突变观察到了市场情绪的转好。
但如果要预测本轮行情的延续性，可以观察上一轮预期拉动，也就是2024年9月底的止跌回稳那一波的预期拉动。
我们就以中介短视频一直在说的成交量来切入：
由于上海网签数据的滞后性，2024年9月底的止跌回稳预期拉动，体现在楼市网签上的高成交，实际上是11月，那么3万左右的网签，维持了3个月。分别是11月，12月，3月（1~2月为春节）。
那么对比当下，由于预期拉动在小阳春前后，所以是预期+政策+小阳春的三重利好推动，导致3月的网签量同比去年3月有6%的增长。
但这种对比不公平，因为去年小阳春之前，已经消耗了3个月的需求（节前11月，12月都是3万网签）。
所以，对于今年，如果4月和5月也能达到3万左右，那么才和上一轮大体持平。
所以，对于买家来说，可以先观察3万左右的网签量是否能维持三个月再说。
那么，要达成房价明显上涨，3万左右的网签量需要维持几个月呢？
从2020年的经验看，是6个月（2020.4~2020.9），金九银十开始有价格明显上涨，年底达到高峰（12月为4万网签，1月是4.7万网签）。
所以，对于公众号的读者，如果是要自住买房，那么随时可买。如果特别关注保值增值，从确定性角度，至少观察3个月，如果3个月后成交量维持在3万上方，那么可以考虑开始看房，准备起来了。
对于知识星球的读者，无需每天跟踪微观数据，直接看我每周发布在星球的楼市周报分析的结论就行，我会跟踪微观数据并给出结论，不会让大家踏空楼市。
我们最后总结下全文。
1 基于PPI，名义GDP，沪深300营收（沪深300一季度营收统计结果月底于知识星球发布）的趋于转正，我们需要把楼市触底回稳纳入到观察体系中，从投资角度跟踪微观数据，以避免错过楼市底部的最佳击球点。
2 由于居民消费和开工率等数据回落，本轮价格上涨不完全是需求拉动因素导致，因此在观察楼市触底过程中，保持谨慎和保守的态度。
3 全国楼市可先看上海，对于舆论一直在说的成交量，可先看3万的网签量是否能维持三个月，星球同学可直接看我每周一发布的楼市周报分析。
全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。
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